«Юстыцыя Беларусi».-2008.-№ 7(78).-С.24-27

 

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

И СТРАНАХ БЛИЖНЕГО ЗАРУБЕЖЬЯ

 

Максим ВАСИЛЬЕВ,

специалист II категории управления адвокатуры

и лицензирования юридической деятельности

Министерства юстиции

 

Каждый вид деятельности требует порядка и наличия ряда норм и правил, его регули­рующих. Поскольку осуществление риэлтерской деятельности напрямую связано с реализа­цией основных прав собственника недвижимого имущества, ее государственное регулирова­ние является объективной необходимостью. Правовая регламентация риэлтерской деятель­ности — тема, которая интересует всех, кто связан с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости способствует расширению сферы риэлтерских услуг. За прошедшие годы изменилось как качество оказания услуг риэлтерскими организациями, так и сознание потенциальных потребителей риэлтерских услуг. На сегодняшний день доверие граждан к риэлтерским организациям возрастает. К примеру, гражданин, желающий ку­пить или продать квартиру, все чаще обращается к услугам риэлтера.

 

При заключении договора купли-продажи недвижимости могут возникнуть следующие сложности: подбор вариантов сделки, свя­занный с необходимостью получения доступа к базам данных, содержащих информацию об объектах недвижимости; проверка выбранного объекта на предмет отсутствия в отношении него каких-либо ограничений (обременении) со сторо­ны третьих лиц; подготовка документов, связан­ных с осуществлением сделки с таким объектом. Это заставляет людей обращаться в риэлтерские организации и заключать с ними договоры на оказание риэлтерских услуг.

Появление большого количества физических лиц и организаций, желающих купить или про­дать объект недвижимости, привело к тому, что в начале 90-х годов XX века на рынке недвижи­мости произошел настоящий взрыв, который мож­но назвать началом формирования этого рынка.

Отсутствие у граждан юридических знаний зачастую приводило к ограничению или лише­нию собственников их прав, а действующее в то время законодательство не позволяло государ­ственным органам принимать надлежащие меры по предотвращению и недопущению таких ситу­аций. Это в свою очередь способствовало совер­шению мошеннических действий со стороны субъектов, осуществляющих нелегальную риэл­терскую деятельность.

Для обеспечения надлежащего правового ре­гулирования данной сферы требовалось всесторон­нее изучение и использование опыта зарубежных государств с учетом того, что в каждой стране принципы государственного регулирования риэл­терской деятельности, организация работы агентств недвижимости, оказывающих риэлтер­ские услуги, работа специалистов по операциям с недвижимостью имеют свои индивидуальные особенности.

В настоящее время белорусское законодатель­ство о риэлтерской деятельности является эффек­тивным инструментом правового регулирования указанной области, отражающим жизненные реалии.

В Республике Беларусь риэлтерская деятель­ность относится к лицензируемым видам деятель­ности. Поэтому юридические и физические лица, желающие оказывать риэлтерские услуги, долж­ны соответствовать определенным требованиям.

Однако до недавнего времени данный вид деятельности не являлся лицензируемым. В со­ответствии с постановлением Совета Мини­стров Республики Беларусь от 8 января 2003 г. №10 «О перечне продукции, работ, услуг, под­лежащих обязательной сертификации» и по­становлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Ми­нистров Республики Беларусь (далее - Госстан­дарт) от 24 января 2003 г. №4 «Об утвержде­нии Перечня продукции, работ, услуг, подле­жащих обязательной сертификации» в отно­шении ее была предусмотрена только обязатель­ная сертификация.

Требования к риэлтерским услугам, их каче­ству были предусмотрены также Государствен­ным стандартом СТБ 1098-98 «Услуги риэл­терские. Общие требования», разработанным Белорусской ассоциацией «Недвижимость». По­становлением Госстандарта от 31 января 2003 г. №44 в части требований к риэлтерской организации в СТБ «Услуги риэлтерские. Общие требования» были внесены изменения №1, вве­денные в действие с 1 января 2004 года. Эти изменения впоследствии были отменены, по­скольку предусмотренным в них требованиям (наличие не менее 3-х аттестованных специали­стов) не могли соответствовать большинство орга­низаций.

С принятием постановления Совета Мини­стров Республики Беларусь от 6 ноября 2004 г. №1409 «О внесении дополнений в Положение о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг» введено лицензирование ри­элтерской деятельности как услуги, составляю­щей деятельность по оказанию юридических услуг.

Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. №15 «О риэлтерской деятель­ности в Республике Беларусь» (далее - Указ №15), вступивший в силу с 1 апреля 2006 года, воплотил в себе опыт работы по регулированию риэлтерской деятельности с момента введения ее лицензирования. В настоящее время Указ №15 является основополагающим нормативным пра­вовым актом, регулирующим данную сферу дея­тельности.

Согласно Правилам осуществления риэлтер­ской деятельности в Республике Беларусь, утвержденным Указом №15, риэлтерская дея­тельность может осуществляться коммерческой организацией, являющейся резидентом Республи­ки Беларусь, штат которой, за исключением тех­нического и вспомогательного персонала, состо­ит не менее чем из пяти риэлтеров (для обособ­ленного подразделения - как минимум из одно­го) и агентов по операциям с недвижимостью, ко­личество которых не может превышать количе­ства риэлтеров более чем в три раза.

Законодательством Республики Беларусь к работникам риэлтерских организаций, непосред­ственно оказывающим риэлтерские услуги, отне­сены специалисты по риэлтерской деятельности, которые подразделяются на риэлтеров и агентов по операциям с недвижимостью.

Риэлтер имеет право от имени организации оказывать все риэлтерские услуги. Он должен иметь свидетельство об аттестации, которое выдается Министерством юстиции Республики Беларусь сроком на пять лет специалисту, име­ющему, как правило, высшее юридическое, экономическое образование или образование по строительной специальности. Кроме этого, для получения свидетельства необходимо иметь стаж работы по специальности, соответствую­щей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью не менее одного года. Для сдачи аттестационного экзамена не­обходимо изучить, какими правовыми докумен­тами регулируется риэлтерская деятельность, знать гражданское, жилищное, земельное, уго­ловное законодательство, владеть вопросами го­сударственной регистрации недвижимого иму­щества, прав на него и сделок с ним, нотари­ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

В свою очередь, для работы агентом по опе­рациям с недвижимостью сдача аттестационно­го экзамена не требуется. Однако полномочия агента в отличие от полномочий риэлтера огра­ничены. Агент по операциям с недвижимостью вправе:

• представлять потребителю информацию о спросе и предложении на объекты недвижи­мости;

• подбирать варианты сделки с объектом не­движимости, участия в строительстве объекта недвижимости;

• помогать риэлтеру в подготовке (оформле­нии) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним.

В целях обеспечения потребителей риэлтер­ских услуг полной и достоверной информацией об аттестованных работниках риэлтерских орга­низаций Министерством юстиции Республики Бе­ларусь ведется Реестр риэлтеров Республики Беларусь, включающий полную информацию о деятельности и квалификации риэлтеров.

Для обеспечения надлежащего качества ока­зания риэлтерских услуг повышены требования к риэлтерским организациям. Так, в соответ­ствии с Указом Президента Республики Бела­русь от 28 февраля 2008 г. №140 «О внесе­нии дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (да­лее - Указ №140) с 1 апреля 2008 года для по­лучения лицензии на оказание риэлтерских услуг коммерческая организация должна иметь в штате не менее пяти аттестованных специа­листов (риэлтеров). Ранее для работы риэлтер­ской организации требовалось три таких спе­циалиста.

Риэлтеры и агенты по операциям с недвижи­мостью имеют право оказывать риэлтерские услу­ги только при наличии идентификационной пла­стиковой карточки. Поэтому любой потребитель такой услуги вправе удостовериться в полномо­чиях того или иного работника риэлтерской орга­низации, потребовав предъявить вышеназванную карточку.

Кроме этого, Указом №9140 с 1 апреля 2008 года установлена новая система оплаты риэл­терских услуг: в процентном отношении от сто­имости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости. При оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим применяются фиксированные та­рифы (ставки) оплаты, исчисляемые в базовых величинах. Данная система оплаты является более прозрачной и позволяет потребителю кон­тролировать оплату всех расходов, связанных с оказанием ему риэлтерских услуг.

В целях обеспечения надлежащего правового регулирования риэлтерской деятельности, реали­зуя полномочия, предоставленные Указом №15, Министерством юстиции Республики Беларусь в течение 2006-2008 годов принято около 40 нор­мативных правовых актов, регулирующих дан­ную сферу. В настоящее время законодательство Республики Беларусь позволяет принять макси­мальные меры по защите прав и законных ин­тересов потребителя риэлтерских услуг. Лицен­зирование риэлтерской деятельности позволяет осуществлять такую деятельность только тем организациям, которые могут обеспечить оказа­ние риэлтерских услуг на высоком профессио­нальном уровне. Более того, у лицензирующего органа имеется возможность контролировать соблюдение риэлтерскими организациями законо­дательства и применять к нарушителям самые строгие меры.

Развитие системы риэлтерских услуг на пост­советском пространстве происходило примерно в одно и то же время. Вместе с тем подходы в правовом регулировании данных сфер значитель­но различаются. На сегодняшний день существу­ет два возможных способа регулирования дан­ной сферы: сообществами профессиональных организаций или посредством нормативного регулирования государством. Рассмотрим, как регулируется риэлтерская деятельность в Россий­ской Федерации и Украине.

Российский рынок недвижимости и риэлтер­ских услуг на сегодняшний день уже прошел путь становления. До 2002 года каждая коммер­ческая организация, желающая работать на рын­ке недвижимости, в соответствии с Положени­ем о лицензировании риэлтерской деятельно­сти, утвержденным постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 23 октяб­ря 1996 г. №1407, должна была получить ли­цензию. При этом в соответствии с Методиче­скими рекомендациями, утвержденными распо­ряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным иму­ществом от 27 февраля 1997 г. №88-р, соиска­телю лицензии необходимо было представить в лицензирующий орган сведения, подтверждаю­щие наличие у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в его организации, знаний и опыта работы в данной области.

11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельно­сти», в соответствии с которым число видов де­ятельности, подлежащих обязательному лицен­зированию, сокращено. Из видов деятельности, подлежащих лицензированию, наряду со мно­гими другими были исключены и риэлтерские услуги.

После отмены лицензирования риэлтерских услуг в Российской Федерации мнения по во­просу необходимости выдачи лицензий на дан­ный вид деятельности разделились. Одни под­держивают такую отмену, другие, напротив, не­гативно относятся к возможности доступа на рынок посреднических услуг в сфере недвижи­мости практически любого желающего. Часть специалистов полагает, что сделки в данной ситуации станут более рискованными, а найти виновного в случае спорной ситуации будет намного сложнее. Уровень развития рынка не­движимости, по их мнению, будет существен­но снижен, что вызовет недоверие со стороны потребителей риэлтерских услуг. В новых усло­виях клиенты, скорее всего, будут выбирать риэлтера либо по рекомендации знакомых, либо исходя из размера комиссионных. Кроме того, полагают сторонники данной точки зрения, через некоторое время оказание риэлтерских услуг снова будет отнесено к лицензируемым видам деятельности.

Сторонники противоположной точки зрения считают, что система добровольной сертификации

должна помочь потребителю оценить качество риэлтерских услуг. Лицензирование было необ­ходимым условием. В то же время оно не гаран­тировало качества оказания риэлтерских услуг и создавало барьеры, в первую очередь, для мел­ких и средних компаний. Система сертификации вобрала в себя положительные стороны лицен­зирования: повышение квалификации персонала, учебные программы, страхование своей ответ­ственности за причинение вреда в связи с осу­ществлением риэлтерской деятельности. Таким образом, она в полной мере сможет заменить лицензирование.

На сегодняшний день каких-либо специфиче­ских требований к профессии риэлтера в Россий­ской Федерации не существует.

Критерием оценки качества и квалификации риэлтера в России является его членство в на­циональной ассоциации - Российской гильдии риэлтеров, а также система добровольной серти­фикации, которой определены стандарты оказа­ния таких услуг.

Система добровольной сертификации риэлтер­ской деятельности, разработанная Российской гильдией риэлтеров, призвана помочь потребите­лю сориентироваться во множестве агентств, предлагающих свои услуги на рынке недвижи­мости.

Основу системы сертификации составляет Национальный стандарт «Риэлтерская деятель­ность. Услуги брокерские на рынке недвижимо­сти. Общие требования». Его требования явля­ются едиными на всей территории Российской Федерации, и любое агентство недвижимости, желающее подтвердить исключительное качество своих услуг, должно соответствовать этим требо­ваниям. После проведения сертификации органи­зация получает право на использование в своей деятельности знака соответствия. В структуру системы сертификации входит руководящий орган системы и сеть региональных представи­тельств по сертификации, созданных в соответ­ствии с правилами, зарегистрированными в Гос­стандарте Российской Федерации, которые опре­деляет Российская гильдия риэлтеров.

Рядового риэлтера сертифицирует непосред­ственно орган по сертификации, находящийся на территории того или иного региона. Для прохож­дения такой сертификации риэлтер должен иметь опыт работы в качестве агента в течение двух лет. Кроме этого требуется наличие образования, обязательного страхования профессиональной ответственности, комиссии по разрешению спо­ров, оказывающей услуги при всех региональных органах и выполняющей функцию досудебного органа, в который может обратиться любой по­требитель. Только после этого риэлтер может открывать собственный бизнес.

Представление о риэлтере Украины в насто­ящее время существенно изменилось. Сегодня на ее территории работают агентства, которые спо­собны предоставить клиенту весь спектр риэлтер­ских услуг, гарантируя соблюдение его интере­сов. Такие организации заинтересованы в появ­лении четких, законодательно оформленных пра­вил, которые способны были бы защитить риэл-теров и потребителей от тех, кто предоставляет некачественные услуги.

Большинство экспертов возлагают надежды на принятие Закона Украины «О риэлтерской де­ятельности», который направлен на повышение качества обслуживания клиентов, обратившихся в агентство недвижимости.

Проект указанного Закона подготовлен Ассо­циацией специалистов по недвижимости (риэл­теров) Украины и в апреле 2007 года внесен на рассмотрение Комитета по вопросам экономиче­ской политики Верховной Рады Украины.

В июне 2007 года указанный законопроект был вынесен на рассмотрение Парламентом в сессионном зале. Результатом его обсуждения стало голосование, при котором для принятия решения о прохождении законопроекта в первом чтении не хватило шести голосов.

Законопроектом были определены не только основные понятия в сфере риэлтерской деятель­ности, но и требования к риэлтерским организа­циям и их работникам.

Риэлтерская деятельность в проекте опреде­лена как деятельность, связанная с предостав­лением услуг на рынке недвижимости, а так­же при реализации физическими и юридиче­скими лицами своих прав на недвижимое иму­щество. Эту деятельность могут осуществлять лишь субъекты риэлтерской деятельности, для которых она должна быть единственным видом деятельности.

Определены такие виды риэлтерской деятель­ности, как посредническая деятельность, управ­ление недвижимым имуществом, риэлтерская экспертиза, организация и проведение публичных торгов, аукционов и конкурсов относительно недвижимости, информационно-консультационная деятельность.

Суть большинства из названных видов дея­тельности известна. Стоит обратить внимание только на риэлтерскую экспертизу. Это услуга, сущность которой - исследование состояния правоустанавливающих, технических и других документов относительно недвижимости, опреде­ление их полноты и соответствия требованиям за­конодательства. Она проводится с соблюдением специальных требований и методик, которые раз­рабатываются и устанавливаются Риэлтерской Палатой. Результатом риэлтерской экспертизы яв­ляется риэлтерский вывод с печатью и подписью субъекта риэлтерской деятельности.

Для осуществления указанных видов деятель­ности в Украине риэлтер должен пройти серти­фикацию, после чего он имеет право осуществ­лять риэлтерскую деятельность самостоятельно или в структуре агентства недвижимости. Этим подчеркивается персональная ответственность риэлтера. Однако данное предписание не исклю­чает ответственности агентства недвижимости, в котором он работает. Согласно проекту Закона риэлтер должен соответствовать квалификацион­ным требованиям: иметь базовое высшее образо­вание, сдать квалификационный экзамен, по результатам которого получить Квалификацион­ное свидетельство риэлтера и зарегистрировать­ся в Реестре риэлтеров Украины.

Обязательным требованием является невоз­можность работы риэлтера в двух и более агент­ствах недвижимости. Нарушение этого правила является основанием для аннулирования Квали­фикационного свидетельства риэлтера.

В своей деятельности риэлтеры обязаны сле­довать стандартам и правилам риэлтерской дея­тельности, утверждаемым Риэлтерской Палатой. Квалификационное свидетельство риэлтера является документом, подтверждающим его ква­лификацию. Само по себе оно не дает права за­ниматься риэлтерской деятельностью. Для получения такого права необходимо наличие Сертификата субъекта риэлтерской деятельнос­ти, выдаваемого Риэлтерской Палатой Украины агентствам недвижимости и риэлтерам-предпри­нимателям.

Таким образом, данные о лицах, которые приобрели статус риэлтера, так же как и в Рес­публике Беларусь будут вноситься в Реестр ри­элтеров Украины, а информация о лицах, кото­рые получили статус субъекта риэлтерской дея­тельности - в Реестр субъектов риэлтерской деятельности Украины.

Агентства недвижимости могут быть любой формы собственности. Важным представляется требование о том, чтобы в штате такой органи­зации на постоянной основе работало не менее одного риэлтера, получившего Квалификацион­ное свидетельство и зарегистрированного в Реес­тре риэлтеров Украины. Возглавлять агентство недвижимости может только риэлтер. Законопро­ект также определяет права и обязанности субъ­ектов риэлтерской деятельности.

Так, Риэлтерская Палата Украины ответствен­на за общую атмосферу на рынке риэлтерских услуг. Она осуществляет сертификацию, предо­ставляет и аннулирует право на осуществление риэлтерской деятельности, устанавливает ее стан­дарты, выполняет функции надзора, рассматри­вает конфликтные ситуации.

Различные системы правового регулирования призваны установить определенные рамки, в которых деятельность субъектов риэлтерских услуг будет направлена на защиту прав потре­бителей, исключение случаев лишения или огра­ничения прав собственника недвижимого имуще­ства.

Каждая система правового регулирования имеет определенные недостатки, что объясняет­ся различными путями их развития.

Сертификация и лицензирование - это лишь форма регулирования деятельности. Само содер­жание регламентации нормативной или добро­вольной сертификации определяет степень регу­лирования отношений в той или иной сфере: требования к организациям, их работникам и так далее.

Представляется, что лицензирование имеет свои преимущества, так как позволяет более четко регулировать сферу оказания риэлтерских услуг, к которой нужен именно такой подход. Ведь оказание данного вида услуг связано с со­блюдением конституционных прав граждан, а любое нарушение прав собственника может по­влечь весьма негативные последствия.